Tiempo atrás, la hipoteca solía ser un producto financiero personalizado. Un préstamo que negociabas con el director del banco, a quien probablemente conocías, hasta alcanzar un acuerdo que satisfacía a ambas partes. Hoy en día cada hipoteca es un plato del menú, puedes combinar primero, segundo y postre, pero las ofertas son limitadas. En esencia, existen tres clases de hipotecas: tipo fijo, variable y mixto. Entre estas (aviso de spoiler) solo hay dos que te interesan, fijo y variable, en función de tus finanzas y, sobre todo, tu actitud respecto al uso que le darás a la vivienda. Sin embargo, existen multitud de ramificaciones que permiten personalizas la hipoteca, o por lo menos adaptarla al tipo de cliente. No te preocupes, sobre todo esto vamos a hablar hoy.

¿Qué clases de hipotecas existen en España?

Pese a que el préstamo hipotecario ya no es ese producto exclusivamente personalizado de los años setenta, todavía existen varios tipos de hipotecas, y saber cuál es la que más te conviene podría ahorrarte diez mil euros. Tranquilamente. Y también décadas de deuda. Por eso es importante explicarte con palabras sencillas las que puedes encontrarte en tu vida. Especialmente las que afectan al tipo de interés en la hipoteca, el precio que pagarás por el préstamo del banco.

Sin dar más rodeos, las clases de hipotecas disponibles por lo bancos españoles se dividen en tres grandes bloques:

  • Por tipo de interés.
  • Por tipo de vivienda a adquirir.
  • Para colectivos especiales.

Clases de hipotecas por tipo interés

La primera gran división entre las clases de hipotecas (y la que probablemente has oído hablar) viene marcada por el tipo de interés que se aplica al préstamo que el banco te podría conceder. El tipo de interés es el precio del dinero. Este precio puede mantenerse fijo a lo largo de todo el préstamo o variar en función de ciertas circunstancias (ejem, el euríbor). Probablemente ya los conoces, pero por si acaso vamos a recordarlos.

  • Fija: donde la cuota mensual se mantienes estable a lo largo de todo el préstamo.
  • Variable: donde la cuantía que pagas al mes se ve modificada por el valor actual del Euríbor.
  • Mixta: una combinación de las dos, con un período inicial a tipo fijo, y el resto del tiempo a tipo variable.

En estas tres categorías principales se dividen las clases de hipotecas, y entonces aparece la eterna pregunta: «¿Cuál es mejor?». Sin embargo, la pregunta correcta debería ser: «¿Qué clase de hipoteca me conviene?». ¡Ahí le hemos dado! Y la respuesta a esa pregunta no siempre depende cuál es la hipoteca más barata, sino cuál es tu mentalidad respecto a qué hacer con el dinero, si te conviene darle más al banco (a largo plazo) a cambio de conservar tu dinero, o si prefieres un sacrifico a corto plazo a cambio de pagar menos en intereses. ¿Ahorrar, gastar o invertir?

Las matemáticas que se utilizan a la hora de calcular la cuota de la hipoteca estas tres categorías siguen la misma fórmula; no obstante, el tipo de interés que aplican es diferente y debes estudiarlos detenidamente antes de tomar uan decisión.

Tipo fijo

¿Qué es una hipoteca fija? Una hipoteca fija es aquella en la que la tasa de interés se mantiene constante durante la duración del préstamo, ya sea 10, 15, 20 o 30 años. Lo que para ti implica que la cuota mensual sea la misma todos los meses, todos los años, con independencia del Euríbor u otros tipos de interés del mercado.

Esta estabilidad suele tener un precio en forma de un TAE algo más elevado que las variables, pero en mi opinión personal, y no soy ningún experto, es la que más conviene en este momento. Y no soy el único que lo piensa. Ahora mismo las hipotecas fijas son las reinas de la contratación porque el Euríbor ha bajado tanto que las hipotecas fijas deben reducirse para ser competitivas frente a las variables, a quienes sí beneficia este Euríbor negativo.

Se puede afirmar sin exagerar que vivimos una época histórica, con unas tasas de interés fijo tan bajas que permiten que este sea el mejor momento para hipotecarse. Ahora bien, con cuidado, porque las hipotecas son baratas, pero hay que devolverlas, y parece que los precios de los pisos están en aumento. No nos calentemos como ocurrió en 2008.

Imagino que ha quedado claro que soy defensor de la hipoteca fija pero, como suele decir al final de mis artículos, no soy ningún experto financiero, ni siquiera en clases de hipotecas, tan solo consulto los datos, hago las cuentas y valoro qué es lo mejor para mí. Por eso debes leer el resto del artículo y consultar las distintas clases de hipotecas, para saber cuál te conviene a ti. Y solo a ti.

Aunque también puedes experimentar con una comparación entre distintas entidades bancarias, para ello lo más rápido es usar un comparador de hipotecas. El mío es el de Rastreator, donde introduzco diferentes precios de vivienda y plazos, para ver cómo jugamos con los tipos de interés entre distintas entidades.

¿A quién conviene una hipoteca fija?

A los inversores, a quienes buscan estabilidad y aquellos que no tienen interés en amortizar rápido la hipoteca.

  1. Inversores. Quienes dedican sus ahorros a invertir eligen una hipoteca a tipo fijo, y a muchos años. Porque el dinero que pagan en intereses 2-3% como mucho, es inferior al que reciben por sus inversiones 5-6% en vivienda, 6-10% en bolsa. A los inversores no les importa pagar algo de dinero extra a largo plazo si pueden utilizar su ahorro para comprar más activos (ya sean inmuebles o valores bursátiles) para generar más ingresos. Por eso quienes invierten en vivienda de alquiler compran propiedades a tipo fijo y dejan que el inquilino sea quien pague el piso (más un extra que reciben).
  2. Estabilidad. Con un interés fijo recibes la garantía de saber cuánto pagarás cada mes. SIEMPRE. Y eso te permite establecer tus propios presupuestos, apartar el dinero necesario para abonar las cuotas, y dejar otra parte para el ahorro, en caso de que el trabajo no vaya como me gustaría…
  3. Dejarse llevar. Hay gente, la mayoría, que paga su hipoteca como una rutina. Saben que cada mes el banco les quita parte de su sueldo y ya lo asumen como algo normal. «Es el precio de mi casa», se dicen. Y eso les va bien. Por lo tanto, si quieres una vida sin preocupaciones, hipoteca fija.

Hipoteca fija, 30 años e interés compuesto

Sí, sí. Respecto al punto de los inversores… soy consciente de que a mayor plazo de devolución más nocivo resulta el interés compuesto, pero recuerda que el interés compuesto funciona en ambas direcciones, y si el capital que no destinadas a amortizar al hipoteca acaba en otras inversiones es probable que a larga resulte beneficioso para tus finanzas. Invertir en vivienda ofrece entre un 3 y 5% de rentabilidad tan solo en flujo de dinero (sin contar la potencial revalorización del inmueble debido a la inflación) y es conservador considerar que la bolsa podría devolverte entre un 6 y 8% anual de media.

Calculadora de cuotas, intereses y plazos para distintas clases de hipotecas.
Esta es mi calculadora de hipoteca, que te servirá para determinar cuánto pagarás de cuota mensual y cuántos intereses pagarás al banco. También incluye un cálculo de amortización.

Tipo variable

Una hipoteca variable es aquella donde la cuota mensual del préstamo se ve condicionada por la tasa de interés del mercado (normalmente el Euríbor), de modo que si este sube, pagarás más de cuota mensual; y si baja, pagarás menos. Esta cuota inestable las convierte en más baratas a corto plazo (debido a que el Euríbor está en negativo) pero son, por definición, inestables.

El Euríbor se actualiza cada día. Hoy, 9 de diciembre de 2021, está a -0,499%, pero el día 1 estaba a -0,505%. Normalmente las cuotas de una hipoteca variable se calculan cada seis meses, el banco establece una media y la aplica para actualizar lo que pagarás durante los próximos seis meses. Así funciona la hipoteca variable. Algunas entidades actualizan cada mes, pero no es lo habitual por el trabajo extra que requiere.

Tampoco son 100% variables, ya que el primer año suelen tener una tasa de interés fijo (algo más alto), para asegurarse de que al menos el primer año pagas cierta cantidad de intereses a cambio del préstamo.

¿A quién conviene una hipoteca variable?

A quien vaya a pagar su casa en el menor tiempo posible, diez años o menos. Con el Euríbor rozando los mínimos históricos resulta interesante recurrir a las hipotecas variables cuando estas tengan una menor tasa de interés que las fijas. Las hipotecas variables son amigas de aquellas personas que ya no tengan que pagar todas las deudas, amigas de quienes quieren ser libres de cargas económicas cuanto antes.

Las hipotecas variables incentivan a una mayor cuota mensual a cambio de reducir el número de plazos, incentivan a aprovechar que el dinero está barato (el Euríbor) para pagar cuanto antes el valor de la casa y, de rebote, los menores intereses posibles. Hipoteca variable, a diez años; quince, como mucho. Ten en cuenta que el Euríbor no siempre estará barato (ya habrás oído las noticias acerca de la inflación que nos estamos comiendo porque hay demasiado dinero por ahí, así que Europa necesita subir, tarde o temprano, ese Euríbor. No será hoy, ni al año que viene, pero hay que subirlo para evitar que una barra de pan cueste tres euros.

Con una estimación de que el Euríbor se mantendrá en negativo hasta 2030, la hipoteca variable conviene a quien piense amortizar muy rápido su casa. Si eres tú, adelante, pero calcula que la vida da sustos (accidente, desempleo, otra crisis…) y la hipoteca variable ofrece un riesgo que la fija no contiene.

Tipo mixto

¿Qué es una hipoteca mixta? Esencialmente una mezcla de las anteriores, donde se aplica un interés fijo durante cierto tiempo del préstamo (unos diez años), y el resto del tiempo se aplica una tasa variable. Bajo el papel, podría tener tanto lo mejor de ambos mundos, como también lo peor. Pero ya te adelanto que no la considero una buena idea. ¿por qué?

¿A quién conviene una hipoteca mixta?

Al banco. Si te fijas detenidamente, la hipoteca mixta (tal y como la ofrecen en diversas entidades bancarias) se compone de un primer período a tipo fijo (hasta diez años) y posteriormente el interés queda vinculado al Euríbor. Bien, ahora te pregunto ¿qué ocurrirá con el Euríbor dentro de diez años? Dudo que lo sepas con certeza. Al igual que yo tampoco la conozco. A nadie en este mundo le gustaría tanto ser capaz de conocer al futuro como a los banqueros (tal vez a quienes apuesten también), porque el modelo de negocio del banco se basa en el futuro. En el tiempo. Te prestan dinero para que a lo largo del tiempo les devuelvas lo que te han prestado más los intereses. Por desgracia para ellos, ignoran cómo se comportará la bolsa el año que viene, menos aún el Euríbor. Hay indicios, sí, pero no certezas.

Sin embargo, un futuro más lejano, digamos diez años, ya ofrece ciertas certidumbres. El Euríbor está casi en mínimos históricos, de hecho, está en negativo, y si a eso le sumas las medidas de estímulo económico para combatir la pandemia resulta que la inflación está desatada (demasiado dinero en circulación, porque comprar deuda ha sido muy barato hasta ahora). Por lo tanto, tarde o temprano el Euríbor debe subir, como ya he dicho en la hipoteca variable. Y en diez años es probable que suceda.

De modo que contratar una hipoteca mixta supone que el banco se asegura que pagues a fijo durante diez años, y cuando el Euríbor haya subido, entonces pagues más de intereses. A ellos les sale redondo. ¿Puedo equivocarme? Desde luego. Pero los de los bancos no son tontos, y si ofrecen la hipoteca mixta es porque les conviene. Entre las clases de hipotecas que existen, esta es la que deberías evitar a toda costa. Es mi honesta opinión.

Clases de hipotecas por tipo de vivienda

Más allá del cuánto se va a pagar, también nos interesa el qué vas a comprar, el tipo de inmueble donde vas a volcar tus ahorros y tu salario hasta que sea tuyo.

Primera residencia o residencia habitual

Esta es la gran hipoteca, la que casi todo el mundo contrata. La que capta tu interés porque te has cansado del alquiler o quieres irte de casa de tus padres. ¿Quieres comprarte casa? La hipoteca de primera residencia es muy sencilla de entender:

  • El banco financia el 80% del precio de venta del piso, por lo que tú debes reunir el otro 20% más los impuestos (ITP o IVA, y notario).
  • La cuota mensual no debe superar el 35% de tus ingresos mensuales.
  • Justificante de esos ingresos, ya sea a través de nóminas o en la declaración de la Renta.
  • No superar los 75 años al vencimiento del préstamo.

Y si cumples con estos requisitos, ya sabrás que deberías estar preaprobado para un hipoteca, aunque deberías consultarlo en persona con el banco.

Segunda residencia o vivienda para invertir

Para tus viviendas adicionales, ya sean apartamentos vacacionales o pisos que destinas a alquiler, el banco endurece las condiciones ya vistas para la primera residencia, con una financiación máxima del 70% y, a menudo, plazos de 25 años (aunque es negociable), y que tus ingresos puedan hacer frente a ambos pagos (en caso de tener dos hipotecas) sin que estas cuotas superen el 30% de tu salario. No es tan sencillo, pero aún es posible.

Pisos de bancos, las más jugosas entre las clases de hipotecas

Como bien sabrás, no todo el mundo es capaz de pagar su hipoteca. Pérdida de empleo, accidente, demasiado préstamo que ha terminado por ahogar al deudor… Algunos de esos casos terminan con un desahucio y un embargo de la vivienda. Y ahora el banco, que no es una inmobiliaria, se encuentra con que tiene un piso en su propiedad.

En un intento por recuperar su dinero, los bancos ofrecen estos pisos embargados a bajo precio (tampoco mucho, no te emociones) y condiciones de financiación de hasta el 100%. ¿El contrapunto de comprar un piso de banco? A menudo estas viviendas se encuentran en un estado lamentable y necesitan una reforma integral. Así que todavía necesitarás dinero en efectivo, para pagar dicha reforma, aunque el banco te conceda toda la hipoteca.

Hipotecas para Viviendas de Protección Oficial (VPO)

La ventaja de las VPO es que suelen tener un precio y unas dimensiones que podríamos considerar «justos», sin abusos de precio ni nada por el estilo. Pero eso no significa que sean baratos. Son MÁS baratos de lo que deberían, pero no vas a encontrarlas por menos de 100.000€. Además, exigen ciertos requisitos:

  • No puedes tener otra vivienda.
  • Debes registrarte para solicitar una.
  • Requiere de unos ingresos mínimos (a determinar por cada comunidad).
  • No debes haber recibido ayudas estatales en diez años ni haberte utilizado otra vivienda pública (a menos que por fuerza mayor necesites otra vivienda).

Aunque, como digo, son muy jugosas en cuanto al precio y son una posibilidad a valorar, especialmente porque si cumples los requisitos para este tipo de viviendas es probable que la entidad bancaria también le de el visto bueno a la hipoteca.

Clases de hipotecas para colectivos especiales

Y más allá de la tasa de interés y el tipo de vivienda que compres se implican tus circunstancias personales. Ciertos perfiles sociales podrían ser objeto de condiciones especiales a la hora de contratar una hipoteca, por lo que es interesante que le eches un vistazo si eres funcionario, no residente en España o jubilado. Habrás más clases de hipotecas, desde luego, pero esa es información para otro día.

Hipotecas para funcionarios

Funcionarios. Los niños mimados de las entidades bancarias. La gente del banco adora a quien cuenta con un salario fijo hasta la jubilación, por encima del autónomo que factura un número variable de miles de euros al mes. Si caen 1440 fijos cada mes (por ejemplo), eso asegura que el funcionariado podría pagar hasta 480 de hipoteca. Todos los meses. Siempre. Sin problema alguno.

Los bancos adoran eso, y por ello hacen lo posible para atraer a los funcionarios mediante unas mejores condiciones en la hipoteca, normalmente con un tipo de interés reducido. Si tienes la suerte de formar parte del cuerpo de funcionarios (o más que suerte, has estudiado hasta casi morirte de desesperación) debes saber que los bancos recompensarán tu esfuerzo.

Nota personal: me sorprende que alguien con tanta estabilidad económica como un funcionario no demuestre mayor coraje a la hora de invertir. Son precisamente el perfil que podría arriesgarse con más deuda e invertir en inmuebles porque su salario (la principal variable que un banco utiliza para determinar si te concede la hipoteca) está asegurada.

Hipotecas para no residentes

Y si a los funcionarios se lo ponen fácil, todo lo contrario les ocurre a los no residentes. Aquí la posición del banco es claro, como se trata de un extranjero en busca de una segunda vivienda (probablemente una casa en la playa que utilizar durante las vacaciones) existe un mayor riesgo para el banco, porque en caso de impago podrían implicarse sistemas legales de otros países. Por lo tanto aquí la entidad bancaria, aunque aún esté dispuesta a conceder el préstamo (puesto que así funciona su negocio) podría exigir una mayor cuota de entrada al solicitante, cercana al 50% del precio de la vivienda.

Hipotecas inversas

Por último pero no por ello menos importante tenemos un producto bancario que en realidad NO es una hipoteca. A este punto le dedicaré un artículo completo, porque parece que las hipotecas inversas están proliferando y es improbable que resulte beneficioso para quien la contrata. Básicamente consiste en que si tienes más de 65 años y te falta dinero, el banco tasa tu propiedad, te entrega un capital inicial más una pensión mensual hasta que falleces. A tu muerte, el banco contabiliza la deuda pendiente y se la carga a tus herederos, que deben abonar esa deuda, ya sea con su propio dinero o mediante la venta de la vivienda. La cuantía nunca excederá el valor de la vivienda.

Personalmente no me agrada porque arrebata a tus descendientes del fruto de tu trabajo; y a los bancos no les termina de convencer porque ya hay demasiado inmueble en sus manos, como veremos en el artículo sobre pisos de bancos, tal y como indica este artículo de El economista. La hipoteca inversa es solo para aquellas personas que están en severos apuros económicos tras su jubilación. Ya lo estudiaré en profundidad para otro día.


Y hasta aquí este artículo sobre qué clases de hipotecas existen y cuál te conviene en función de tus circunstancias personales. Pese a ya no estar personalizadas, el catálogo de posibilidades es amplio y tienes dónde elegir. Valora tus posibilidades antes de escoger, y si tienes alguna duda puedes dejar un comentario para que entre todos opinemos sobre él. Recuerda que estamos aquí para beneficiarnos de la sabiduría popular y sacar más rendimiento de nuestro dinero. ¡Nos vemos!

Este artículo de El euro extra sobre cuáles son las clases de hipotecas que existen y cuáles te convienen no debe ser tenido en cuenta como el consejo financiero de un experto, sino mi experiencia personal a la hora de valorar la información ofrecida por entidades bancarias, comparadores de hipotecas o disponible en la red.

Por Carlos Pérez Casas

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