Comprar un piso de banco: ventajas en la hipoteca, problemas en la vivienda

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Para quienes están dispuestos a salirse de lo «habitual» a la hora de comprar una vivienda, existe la posibilidad de buscar más allá de los vendedores clásicos, que suelen ser particulares, o inmobiliarias que sirven de intermediarios para particulares. Estos inmuebles más allá de la frontera podrían englobarse en los disponibles en subastas y los que pertenecen a una entidad bancaria. Hoy hablaré sobre estos últimos, todas las ventajas, inconvenientes y pequeños detalles que afectan a quien se plantee la posibilidad de comprar un piso de banco.

¿Qué es y por qué comprar un piso de banco?

Un piso de banco es una vivienda procedente de un proceso de ejecución hipotecaria. Cuando alguien no puede pagar las letras de su hipoteca, llega un momento en el que su vivienda queda afectada por los trámites de ejecución hipotecaria (término elegante para referirse a desahucio), por lo que al propietario se le embarga la vivienda, que ahora pertenece al banco.

2008 supuso el «auge» de estas ejecuciones hipotecarias en España, y el surgimiento de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca y otras organizaciones. Pero los pisos de bancos son una realidad de nuestros días y ahora las entidades bancarias, empresas cuyo objetivo es ganar dinero a través de la venta de productos financieros (servicios) se encuentran con que cuentan en su poder con una serie de inmuebles a los que necesitan dar salida. Y es ahí donde surge una oportunidad para ti.

¿A quién le interesa comprar una vivienda procedente de ejecución hipotecaria?

Precio y financiación. Son las dos razones para indagar acerca de si te conviene o no comprar un piso de banco. Si lo que buscas es una vivienda habitual los pisos pertenecientes a una entidad financiera ofrecen un atractivo poco recurrente en otros mercados inmobiliarios. A cambio de algo de riesgo (el cual se minimiza al formular las preguntas correctas respecto a deudas y estado de la vivienda) recibirás una propiedad con precio mejorado y unas condiciones en tu hipoteca que muchos envidiarían.

Este tipo de inmuebles embargados es para quienes no les importa realizar un esfuerzo adicional (ahora) a cambio de unos pagos más relajados durante el resto de su hipoteca. Todo se resume a un ejercicio de comparar costes finales.

¿Cómo y dónde comprar pisos de bancos?

Normalmente estas viviendas no aparecen en Idealista o Fotocasa. La verdad es que yo sí he visto alguna de vez en cuando (especialmente si es una vivienda de reciente «adquisición»), pero en general estos inmuebles hay que buscarlos en portales específicos.

Los bancos cuentan con sus propias bolsas de inmuebles, cada una asociada a su entidad bancaria, donde ofertan los pisos disponibles en cada provincia. Estos son los portales de viviendas en manos de las principales entidades bancarias de España:

• Altamira (Banco Santander)
• Solvia (Banco Sabadell)
• Bankinter (Bankinter)
• Unicaja (Unicaja)
• Haya inmobiliaria (BBVA, La Caixa y Bankia)
• Sareb (el famoso «banco malo» que surgió de la crisis)
• Aliseda inmobiliaria (Banco Popular y Santander)
• Servihabitat (Caixabank)
• Ibercaja (Ibercaja)
• Kutxabank inmobiliaria (Kutxabank)
• Inmobiliaria Bancaria (una mezcla de todos)

Ventajas de comprar un piso de banco

Precio

Los bancos no se dedican al negocio inmobiliario (ellos ganan dinero con tu hipoteca, tu préstamo) por lo que tienen bastante prisa en deshacerse de estas viviendas procedentes de ejecuciones hipotecarias. Prisa que es alentada por los bancos centrales, que «animan» a los bancos a deshacerse de estos activos tóxicos (son tóxicos porque no generan rendimiento, se deterioran con el tiempo y en algún momento serán blanco de los okupas). En el mundillo del real estate, ir con prisas significa barato.

Un precio de venta inferior al del mercado debería darse por descontado. Bastará con le echas un simple vistazo al catálogo de viviendas de los bancos para confirmarlo. Es más, en ocasiones puntuales, se trata de un precio muy por debajo del habitual. Esos son los pisos que permanecen poco tiempo en manos de los bancos.

Jugosa financiación al comprar un piso de banco

El otro gran atractivo de los pisos de bancos. Como alternativa a ofrecer un bajo precio por la vivienda las entidades bancarias están dispuestas a flexibilizar las condiciones para la concesión de una hipoteca destinada a adquirir un piso de su propiedad.

Lo más habitual es que ofrezcan una financiación superior al 80% (frontera habitual en la mayoría de las hipotecas) y se han visto algunos casos del 100% de financiación si careces de los ahorros necesarios pero en cambio percibes ingresos regulares (trabajo estable).

Del mismo modo, los bancos pueden ser un poco laxos respecto al tiempo de devolución del préstamo, y las hipotecas a cuarenta años no están fuera de la mesa de negociación. Como ves, todos los factores económicos que se tienen en consideración a la hora de calcular una hipoteca (depósito inicial y tus ingresos) son más flexibles que en otro tipo de transacciones inmobiliarias, por lo que es aconsejable echar un vistazo a los pisos de bancos, aunque te encuentres los inconvenientes que más adelante verás.

¿Nulas comisiones al comprar un piso de banco?

No es posible asegurar que NO habrá comisiones al comprar un piso de banco, eso siempre dependerá de cómo negocies con la entidad pero SÍ te ahorrarás la tasación (el precio del inmueble lo pone el banco, que para algo es el dueño) y no habrá comisiones a los intermediarios (agentes inmobilarios). Por supuesto, sí deberás pagar los impuestos correspondientes, normalmente el Impuesto de Transmisión Patrimonial.

Inconvenientes de adquirir un piso de banco

Las viviendas de bancos son como las cajas de bombones…

…nunca sabes en qué estado se encuentran, porque la información es escasa. Desconoces quién era el dueño, en qué estado se hallan las instalaciones de la casa y a menudo no hay facilidades para visitar la vivienda por dentro (los empleados de banco no son agentes inmobiliarios que enseñan pisos a los compradores).

Para solucionar este problema lo mejor es acudir al edificio y preguntar a los vecinos (especialmente a quien ostente la presidencia de la comunidad) e indagar respecto al estado del inmueble, del edificio, potenciales derramas en el horizonte y si la vivienda cuenta con deudas (la tasa de la comunidad, por ejemplo)

Reforma

Si bien el precio del piso de banco es una de las principales ventajas de este tipo de inmuebles, no se debe olvidar que estas viviendas procedente de ejecuciones hipotecarias, por lo que es probable que (todo) el piso necesite una reforma, ya sea por falta de mantenimiento (si el antiguo propietario no podía hacer frente a la hipoteca, menos aún a los arreglos), porque el piso lleva abandonado mucho tiempo (¿quizá desde 2008?) o porque al tratarse de una vivienda propiedad de una entidad financiera, ha sido blanco prioritario de los okupas.

Sin lugar a dudas, la reforma es el principal inconveniente a la hora de comprar una vivienda del banco.

Escasa oferta para comprar un piso de banco

Estas viviendas son un producto muy específico (proceden de ejecución hipotecaria), de modo que no hay mucho donde elegir. Lo que ves es lo que hay. Se trata de un mercado mucho menos dinámico que lo que habrás visto en otros portales inmobiliarios, por lo que no esperes encontrar exactamente lo que buscabas.

Habrá más papeleo

Ahorras comisiones, pero el proceso será más largo debido a que la entidad bancaria te investigará, no sea que tu perfil encaje con la de un potencial moroso, se cierna sobre ti la sombra del blanqueo de capitales u otras pesquisas que el banco deba cumplimentar con organismos públicos. El proceso de compra será más largo, tenlo presente.

Los mejores pisos ya han volado

¿Viviendas a bajo precio? Poco duran en el mercado. Hay que permanecer alerta, porque este tipo de gangas desaparecen por las siguientes causas: se las quedan los propios empleados del banco, ya sea para invertir o para algún familiar/amigo; quienes invierten en inmuebles también codician este tipo de viviendas, y quizá reciban un chivatazo del banco; y también te enfrentas a quienes son más rápidos que tú, quienes dudan menos.

De modo que si ves un piso que te interese, no te demores en contactar con la entidad. Porque los que se quedan mucho tiempo en manos del banco son precisamente los que necesitan esa reforma integral tan cara.

Posibles trampas ocultas en un piso de banco

Por ley, los bancos no te pueden mentir (eso dice la ley) pero ¿eso significa que deben decirte la verdad si no indagas? Pregunta por TODO, desde las deudas con el banco, con otro banco, con la comunidad, con el ayuntamiento… hasta el estado de la vivienda o (más importante aún) si los anteriores inquilinos todavía residen en la vivienda, pese a la ejecución hipotecaria. En serio, no dejes piedra sin remover. Aquello que te dejes sin preguntar, podría convertirse en un problema una vez el piso sea de tu propiedad.

Cierto es que puede suceder lo mismo con cualquier otra vivienda, pero al comprar un piso de banco no cuentas con información de primera mano (facilitada por quien vivía en el piso) ni la que ofrece el personal de la agencia inmobiliaria. Comprar una vivienda embargada es moverse por aguas desconocidas, pero ahí está la isla del tesoro.

Este artículo de El euro extra sobre cómo comprar un piso de banco y cuáles son las condiciones para adquirir estos pisos embargados no debe ser tenido en cuenta como el consejo financiero de un experto, sino mi experiencia personal a la hora de valorar la información ofrecida por entidades bancarias, comparadores de hipotecas o disponible en la red.

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