Vas caminando por la calle y en un portal ves un anuncio de «Se vende». O tal vez haya sido en un cartel junto a unas viviendas en construcción. O en un portal inmobiliario. El caso es que ahí figura el precio: 95.000€, 125000€ con opción a garaje por otros 15.000€… Y en tu cabeza haces cuentas, ¿me lo puedo permitir? ¿Cuánto necesito de entrada? Esas son nuestras preguntas típicas. Sin embargo, no hay que olvidar que existen ciertos gastos «ocultos» que a menudo no se tienen en cuenta y hay quien se ha llevado una sorpresa. Por eso en este artículo de El euro extra expondré cuáles son los impuestos y gastos al comprar una casa. Todos esos pequeños porcentajes y cientos de euros que se acumulan sobre el precio de la vivienda. ¡Adelante!
¿Qué contiene este artículo?
Impuestos y gastos al comprar una casa
Los gastos asociados al comprar una vivienda (es decir, todo lo que pagas más allá del precio del propio piso) se dividen en tres grupos generales:
- Impuestos indirectos
- Obra nueva: IVA
- Obra nueva: Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
- Segunda mano: ITP
- Gastos notariales
- Notario
- Gestoría
- Gastos financieros
- Comisión de apertura
- Gastos de tasación
La suma de todos estos puede llegar a suponer entre un 8 y un 12% del precio de la vivienda, en función de dónde vivas y el tipo de inmueble. Por lo que deberías sumarlo a ese famoso 20% que el banco te requerirá como entrada de tu nueva vivienda. En otras palabras, necesitas más ahorros (a menos que obtengas mejores condiciones de financiación a costa de un incremento de las cuotas de la hipoteca, algo que es posible que el banco te conceda si tienes altos ingresos o perteneces al cuerpo de funcionarios. Todo eso puedes incluirlo como variables a la hora de utilizar un simulador de hipotecas).
Impuestos indirectos asociados al comprar una casa
Lo de los impuestos indirectos siempre me ha hecho gracia, porque solo te libras de ellos si no haces NADA. Pero, claro, eso no es posible, porque hay que comprar comida, transporte… ¡y casa! Bien, tras esta pequeña reflexión, veamos qué mordisco le dará Papá Estado a nuestro dinero cuando vayamos a estrenar a vivienda. En primer lugar, depende de si se trata de obra nueva o vivienda de segunda mano.
Obra nueva: IVA (10%)
Empecemos con el reluciente edificio que se ha completado fuera de plazo (como suele ocurrir) pero ahora es la novedad del barrio y todo el mundo cotillea sobre cuánto cuestan los pisos y cuántos quedan libres. Resulta importante señalar que los gastos al comprar una casa nueva se calculan somo si se tratase de un producto que entra por primera vez al mercado, por lo tanto el Gobierno debe recaudar su porción en forma de Impuesto sobre el Valor añadido (IVA).
En el caso de la vivienda de obra nueva, el IVA que se aplica es del 10% sobre el precio de venta del inmueble (que podría variar en función de tus habilidades de negociación). Canarias es algo especial, pues en lugar del IVA se les aplica el IGIC, que es del 6,5%. 4% en caso de Vivienda de Protección Oficial. Este recargo no viene incluido en la cuantía de la hipoteca, por lo que deberás reunir este dinero al contado además de la entrada que te soliciten.
Obra nueva: Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Este se paga por haber pagado. Básicamente, una vez has abonado la cuantía por la escritura de propiedad y el registro, debes pagar porque registren ese registro. La vida es así. La tarifa es un porcentaje del precio de la vivienda, y varía con cada Comunidad Autónoma.
Nota: Desde noviembre de 2018, el IAJD de viviendas adquiridas a través de hipotecas debe pagarlo la entidad bancaria, no el comprador. No obstante, si pagas la vivienda al contado serás tú quien deba abonarlo.
Segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
En los gastos al comprar una casa de segunda mano te libras tanto del IVA como de el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, pero entra en juego las leyes patrimoniales de tu Comunidad Autónoma. Después de todo, una casa de segunda mano tenía un dueño previo, y el Estado considera que el cambio de titularidad merece un pellizco para las arcas públicas. En el caso de las viviendas de segunda mano, se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
En la siguiente tabla aparecen el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que se aplican en cada Comunidad Autónoma de España.
| Comunidad Autónoma | ITP | IAJD |
| Andalucía | 8% | 1,2% |
| Aragón | 8% | 1,5% |
| Asturias | 8% | 1,2% |
| Baleares | 8% | 1,2% |
| Canarias | 6,5% | 0,4% |
| Cantabria | 10% | 1,5% |
| Castilla-La Mancha | 9% | 1,5% |
| Castilla-León | 8% | 1,5% |
| Cataluña | 10% | 1,5% |
| Ceuta | 6% | 0,5% |
| Comunidad de Madrid | 6% | 0,7% |
| Comunidad Valenciana | 10% | 1,5% |
| Extremadura | 8% | 1,5% |
| Galicia | 10% | 1,5% |
| La Rioja | 7% | 1% |
| Melilla | 6% | 0,5% |
| Murcia | 8% | 1,5% |
| Navarra | 6% | 0,5% |
| País Vasco | 4% | 0% |
Nota: Estas cifras pueden variar en función del tipo de inmueble, ya que las Viviendas de Protección Oficial (VPO) o las familias numerosas gozan de ciertas ventajas fiscales. De todas formas, tengo todo esto estudiado e incluido en mi calculadora de cuotas de hipotecas, un excel que te mostrará los entresijos del principal, los intereses y el poder de amortizar antes de tiempo.
Gastos al comprar una vivienda: notariales
Dejamos los impuestos para pasar a los gastos vinculados a que se reconozca oficialmente que la vivienda es tuya. Documentos muy importantes tanto para mostrar al banco (para que sepa que el dinero de la hipoteca ha sido destinado a comprar el piso) como ante potenciales problemas como ocupación, antiguos inquilinos, antigüedad de cara a viejas deudas con la comunidad o la compañía eléctrica… Todo lo malo que se te ocurra, pueden arreglarlo estos documentos.
A diferencia de los anteriores, aquí si puedes conseguir un ahorro.
Gastos de notaría
Esta es la cantidad que debes pagar a un notario por la redacción de la escritura de la propiedad. Estos coste suelen estar determinados por normativas oficiales y varían en función del precio del inmueble. Es posible ahorrarse algún dinero mediante una selección de notario, pero por ley la diferencia máxima de honorarios es del 10%. Las VPO también aplican ciertos descuentos en este aspecto.
Gastos de registro
Es la cuantía que como ciudadanos debemos pagar por inscribir el documento de compra-venta en el Registro de la Propiedad. Estas tarifas están reguladas y dependen del valor de la vivienda, pero para viviendas de hasta 150.000 € equivaldría hasta un 0,75% del coste. En este punto no te puedes ahorrar ningún dinero porque se trata de un trámite público.
Gastos al comprar una casa: financieros
Los gastos financieros son los más fáciles de ahorrarte, bajo ciertas condiciones. Son gastos extra. Extra en el sentido de que el banco te los va a cobrar, pero no tiene por qué hacerlo. Y esa opcionalidad puede jugar en tu favor a la hora de negociar. No obstante, hay que atenerse a las reglas del juego. Fundamentalmente son dos tipos de gasto:
- Tasación
- Comisión de apertura
Gastos de tasación de la vivienda
Una tasación sirve para determinar el precio de una vivienda. Este valor se compara con el precio de venta, y el banco normalmente utilizará el más bajo para determinar cuánto te presta (el 80% del valor elegido). Los costes de la tasación pueden oscilar entre 200 y 600 euros, en función del tipo de vivienda. Sin embargo, muchas entidades bancarias asumirán este gasto con la condición de que contrates la hipoteca con ellos.
Comisión de apertura de la hipoteca
¡Huye! Esta aberración puede llegar a suponer hasta un 2% adicional respecto al precio de venta y no existe razón alguna para que se aplique. De hecho, muchas entidades bancarias publicitan sus hipotecas bajo la promesa de que no habrá una comisión de apertura. De modo que si hubiera comisión de apertura, puedes marcharte en busca de mejores condiciones o decirle al banco: «Mira, en tal entidad no me cobran la comisión» para que la supriman de tu contrato.
Una hipoteca es una negociación después de todo y quien la tramita podría tener problemas (no muchos) si la dirección del banco descubre que ha perdido la firma de una hipoteca por no suprimir la comisión de apertura. Por lo que tienes margen para negociar este punto. Y creo que hasta aquí hemos llegado hoy.
Y como la situación legislativa es tan fluida, ¿me harías el favor de avisarme en caso de que el Gobierno decida que este o aquel impuesto debe pagarlo el comprador? Entre todos conseguiremos ahorrarnos algún dinerillo, o al menos atenernos a lo que se nos viene encima.