Artículo rápido (espero) destinado a responder las preguntas de los lectores. Parece que últimamente redacto varios de estos para satisfacer vuestras dudas… ¿Qué gastos cubre la hipoteca? ¿También los impuestos asociados a la compra de la vivienda? ¿Qué sucede con el garaje y el trastero? ¿Puedo usar parte del dinero de la hipoteca para reformas en el hogar? ¿Qué incluye realmente la cuantía que te cede el banco durante el préstamo hipotecario?

¿Qué gastos cubre la hipoteca?

  • Gestoría. Lo paga el banco.
  • Notaría. El trámite lo paga el banco; las copias del documento, una tú y otra el banco.
  • Registro. El banco.
  • Tasación: A menudo es gratis si la tasación y la hipoteca se producen con la misma entidad. Pero lo habitual es que lo pagues tú.
  • Impuesto. Desde noviembre de 2018, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de viviendas adquiridas a través de hipotecas debe pagarlo la entidad bancaria, no el comprador. No obstante, si pagas la vivienda al contado serás tú quien deba abonarlo. Pero el 10% de IVA para obra nueva, o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (varía con cada Comunidad Autónoma) para vivienda de segunda mano lo tienes que pagar tú, y se suma a lo que debes ahorrar para la entrada de un piso.
  • Vivienda. Por último pero no por ello menos importante, el precio de la vivienda menos la entrada que hayas adelantado. Lo pagas tú, pero con el dinero que te transfiera el banco.

¿A cuánto ascienden estos gastos dentro de la hipoteca?

Un resumen rápido sería considerar que estos gastos son un 1,5% del precio de la vivienda (no de la hipoteca). Si quieres cálculos más precisos, recomiendo utilizar mi Excel para calcular la hipoteca que puedes adquirir en la web de Etsy. Es una maravilla, te pide el valor del piso, el TAE, los plazos y la entrada que abonarás. Luego la calculadora hace todas las cuentas, incluido el IVA o el ITP en función de tu comunidad autónoma.

O también puedes usar el comparador de hipotecas de Rastreator, para hacer unos cálculos de cuotas, interés y todo lo necesario.

¿Qué no puedes pagar con el dinero de la hipoteca?

Ahora que ya sabes qué gastos cubre la hipoteca, es hora de averiguar en qué no puedes gastar el dinero del préstamo hipotecario. En primer lugar, ese dinero es para comprar la vivienda. Punto. De hecho, la entidad te pedirá un justificante de la compra y probablemente contacten con el anterior propietario para que se lo confirme. De modo que el banco sabrá si te has quedado parte del dinero o si lo has gastado en otras cosas, como reformar un baño o cambiar unas ventanas.

El día que te concedan la hipoteca habrá muchos números en tu cuenta bancaria. Es muy fácil que te seduzca la posibilidad de un dinero a bajo interés para pagar unas obras que normalmente requerirían un préstamo personal, pero los bancos son perro viejo y se saben los trucos. (Bueno, antes de 2008, eran más laxos, y concedían hipotecas extendidas a todo Dios, pero así les fue, a ellos y a nosotros, y desde entonces son más cautelosos).

¿Y qué sucede con el garaje y el trastero?

Este es diferente, pues todo depende de si le compramos la vivienda, garaje y trastero al mismo propietario. La cuantía del préstamo hipotecario incluirá los tres inmuebles (o dos, en caso de vivienda + trastero o vivienda + garaje) si nos los vende la misma persona Y están todos ubicados en el mismo edificio. Todas las propiedades se consideran una, por lo que la cuantía de la hipoteca se incrementa para incluir el precio del garaje.

Y es la mejor opción. Existe la posibilidad de adquirir cada inmueble por separado, pero si careces del dinero en mano para comprarlos (algo probable si has tenido que ahorrar para la entrada), necesitarás conseguir ese dinero a través de otros medios, normalmente mediante un préstamo personal. Pero este tipo de créditos son muy caros (la tasa de interés suele ser criminal, y es uno de los aspectos a evitar que más recalco en mi artículo sobre cómo pagar tus deudas). Es más sensato incluir estos inmuebles en la hipoteca. Sí, eso aumentará la cuantía que debes del banco (que ya será considerable), pero la menor tasa de interés será más llevadera para tus finanzas.

Sin embargo, si la plaza de garaje la compras aparte (a otro dueño, en otro edificio…) no podrás incluirla en la hipoteca pues no se considera parte de la vivienda. Tendrás que pagarla en mano o con el dichoso préstamo personal (repito, es preferible ahorrar y que el coche esté en la calle frente a recurrir al préstamo). No obstante, como todo en la hipoteca, la conversación con el banco es una negociación, y si te organizas bien es probable que admitan incluir el garaje en la hipoteca. Todo dependerá de cuánta solvencia y compromiso vean en ti.

Resumen de qué gastos cubre la hipoteca

  • Trámites: Gestoría + Notaría + + Registro + Tasación + Impuestos de Actos Jurídicos Documentados.
  • Vivienda.
  • Vivienda más garaje y/o trastero cuando está en el mismo edificio y pertenece al mismo dueño.
  • Garaje y/o trastero si lo negocias con el banco para incluirlo en al hipoteca (en principio dirán no, pero todo se puede hablar).

Por Carlos Pérez Casas

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