Por fin te has decido a comprar una vivienda. Tuya. Algo que esté a tu nombre y no la propiedad de tu casero a quien cada mes le pagas el alquiler. Has decidido dar el paso, pero ahora es el momento de las dudas. ¿Cuánto ahorrar para la entrada de un piso? ¿Seré capaz? ¿Cómo facilito que me concedan una hipoteca? Son preguntas que yo también me planteo, por lo que he investigado sobre el tema, preguntado en muchas entidades y por fin tengo una respuesta.

¿Qué es la entrada de un piso?

La entrada de un piso es una fracción del precio de una vivienda que adelantas con el propósito de que te concedan un préstamo, en este caso la hipoteca de una casa. Supone no solo el abono de una parte del coste total, sino un compromiso respecto a tu capacidad para pagar completamente ese precio. Dinero que abonarás mediante cuotas mensuales hasta que hayas devuelto el capital prestado más los intereses acumulados durante el préstamo.

En primer lugar, recordar que las entradas no solo se aplican a las viviendas, también a vehículos, muebles, ordenadores o todo tipo de gasto de considerable valor. El foco principal de este artículo es hablar sobre entradas de un piso y concesión de hipotecas. No obstante, todo lo que se diga aquí es aplicable para otro tipo de productos.

¿Para qué sirve la entrada de un piso?

Es habitual que los prestamistas, en este caso los bancos, demanden un anticipo sobre el precio de la vivienda. ¿Por qué? Este dinero no es para ellos sino para quien vende la vivienda, es parte del precio que solicita. Entonces, ¿por qué el banco solicita que abones esta entrada? Porque la entidad bancaria abone al vendedor el resto de la cuantía; cuanto menos dinero te preste el banco, menos riesgo corre. Es más, cuanto más pagues de entrada, más porcentaje de la casa es tuyo, por lo que cuentas con mayores activos para devolver tus deudas en caso de que no puedas hacer frente al resto de la hipoteca.

Si el banco concediese hipotecas a diestro y siniestro (ejem, crisis del 2008), todo el mundo solicitaría una, especialmente con el Euríbor tan bajo como permanece desde hace unos años y eso incrementaría los riesgos de impago. Dar una entrada para una vivienda es testimonio de tu compromiso de hacer frente al enorme gasto que supone adquirir una propiedad.

Cuánto necesitas para la entrada de un piso

Como regla general, puedes asumir que necesitarás ahorrar el 20% del precio de la vivienda. Ese suele ser el consenso general, aunque este porcentaje puede variar en función del tipo de vivienda, la estabilidad de tu empleo, si es tu segunda hipoteca u otros factores. Además, deberás abonar el IVA si adquieres una vivienda de obra nueva o el ITP si compras una de segunda mano, más los impuestos de notaría y gestión. Estos gastos ascienden a otro 10% (más o menos) por lo que puedes asumir que debes ahorrar el 30% del precio de tu vivienda deseada.

Si quieres averiguar cuánto dinero supone, puedes calcular la hipoteca de la vivienda que aspiras a comprar. Recomiendo utilizar el simulador de Rastreator, que también te sugiere las mejores tasas de interés del momento.

Por supuesto, siempre puedes elegir abonar una mayor cantidad de entrada, y tras negociar también es posible abonar una menor cantidad como anticipo. ¿Me conviene pagar más o menos en la entrada de un piso? La decisión se basará en los cálculos que hagas tras examinar detenidamente tus finanzas, y más adelante te mostraré las ventajas de ambas opciones.

Pero antes es necesario decir que bajo ciertas condiciones, no es necesario pagar entrada de un piso, después de todo existen bancos que conceden hipotecas con el 100% de financiación, aunque a menudo están sujetas a tu propio perfil (tu capacidad económica) o que el dinero se destine a comprar un piso de banco. Sin embargo, existen algunas razones para pagar entrada de un piso, aunque no estés en la obligación.

Ventajas de pagar una mayor entrada para tu vivienda

Un pago inicial más grande significa que minimizas tu exposición a los riesgos de un préstamo. Cuanto más adelantes, menos dinero necesitarás del banco. Esto implica que pagarás menos intereses en total gracias a un menor interés compuesto y que las cuotas mensuales también serán más pequeñas.

  • Menor cuota mensual. Un depósito inicial más grande implica que necesitarás un menor préstamo para comprar la casa. Esto se transforma en cuotas mensuales más pequeñas, que te ofrecen cierta flexibilidad en caso de que lleguen malos tiempos, y potencia tu capacidad de ahorro al suponer una menor carga sobre tus finanzas. Alternativamente, con una mayor entrada podrías conservar una cuota «elevada» a cambio de reducir el número de cuotas (tiempo hasta que devuelves la hipoteca), lo que supone un menor pago de intereses totales.
  • Menor tasa de interés. Al banco le gusta comprobar que puedes aportar más dinero del estrictamente necesario. Como una mayor entrada implica menor cuantía hipotecaria, el banco afronta menos riesgo. Si situación económica cambia, es menor la cantidad que le debes al banco, lo que facilita que recuperen su inversión. Este menor riesgo que corre el banco debería traducirse en una reducción del tipo de interés a la hora de contratar una hipoteca; de hecho, es un punto que deberías negociar.
  • Más activos en tu poder. Supongamos que tu vivienda tenía un precio de 125.000€, de los cuales adelantaste 50.000€ y, tras unos años, has abonado otros 25.000€. Eso supone que has pagado el 60% de tu vivienda, y ese porcentaje es un activo que puedes utilizar como aval para futuros préstamos o una segunda hipoteca. Aunque desde El euro extra te aconsejo que evites todo préstamo que no sea una hipoteca, las deudas son una carga que deberías evitar, e incluso hacer lo posible para amortizar una deuda cuanto antes.
  • Mejores condiciones en futuros préstamos. Antes he mencionado que con una mayor entrada pagas una cuota más pequeña, esto deja libre una mayor porción de tus ingresos. Esto les gusta a los prestamistas, pues ven menos riesgo en ti y estarán dispuestos a prestarte dinero con unas mejores condiciones (una vez más, solo si es necesario. A menudo es preferible ahorrar y esperar).

Ventajas de adelantar una menor entrada para tu casa

Sin embargo, también existen argumentos para pagar una entrada de vivienda más pequeña. El no necesitar tanto dinero supone un gran alivio para quien necesite adquirir su propia casa.

  • Compras antes. La más obvia. Ahorrar el dinero para la entrada de un piso supone un gran esfuerzo, por lo que aportar lo mínimo que te exige el banco requiere menos años.
  • Dinero para mejoras en la casa. Nuestra nueva vivienda puede no ser tan nueva, es probable que sea una casa de segunda mano y necesitas aplicar alguna mejora. Pintar suele ser un obligatorio, pero también amueblar, cambiar ventanas o instalar una caldera nueva. Todo son mejoras en el hogar que requieren de cierto dinero, por lo que pagar una menor entrada en el piso nos permite dedicar dinero para estos gastos.
  • Fondo de emergencia. Ya he hablado varias veces en el blog sobre la necesidad de disponer de un fondo de emergencia, por lo que es aconsejable pagar algo menos de entrada a cambio de conservar dinero para los malos tiempos. Y las casas recién compradas tienen la mala costumbre de venir con gastos inesperados.
  • Capital para invertir. Si ya has asumido que necesitas invertir para tu jubilación, puedes destinar a tus inversiones el capital sobrante de una menor entrada para la vivienda. Es probable que la rentabilidad sea superior a la tasa de interés que pagas por tu hipoteca, por lo que abonar menos de inicio es un importante aliciente.

Ayudas para la entrada de un piso

Cómo conseguir la entrada de un piso cuando careces del dinero necesario… Aquí el tema es peliagudo, por el momento. Habrás oído las noticias sobre el Plan de Vivienda del Gobierno, pero ni mú sobre adquisición de vivienda. Todo alquiler. Y eso no es lo que nos ocupa en este artículo.

Hasta que la situación cambie, existen limitadas opciones sobre ayudas que podemos solicitar para la entrada de una vivienda. Las únicas que he encontrado se apliquen para menores de 35 años con ingresos inferiores a tres salarios mínimos (¿23.000€ al año?) que adquieran una vivienda en municipios de menos de 5000 habitantes. Sí, las ciudades están excluidas. Imagino que es parte de algún programa de asistencia a la España vaciada. Lo bueno es que algunos de esos municipios podrían localizarse en el extrarradio de las ciudades, y la cuantía que ofrecen como ayuda es el 20% de la vivienda, con un máximo de 10800€, que es un monto importan de cara a la entrada. Nunca está de más mirar vivienda fuera de la ciudad, visto lo visto. Algunas casas incluso cuentan con piscina.

Por Carlos Pérez Casas

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