Hoy traigo un artículo para pequeños inversores. Vais a cobrar el alquiler de un piso que no es vuestro. ¿Cómo es posible? Vaya por delante que no vamos a estafar a nadie ni somos unos okupas. Lo que hoy os traigo es una herramienta de inversión que ojalá hubiera descubierto años antes. Son los REIT y los SOCIMI, empresas que te permiten cobrar un porcentaje de alquiler sin la necesidad de comprar el inmueble.

¿Qué son los REIT y las SOCIMI?

Un Real Estate Investment Trust es una sociedad de inversión cuyo capital le permite comprar distintos tipos de propiedades (viviendas, suelo industrial, locales…) con el fin de rentar su uso a terceros y percibir ingresos mediante el alquiler.

¿Estados Unidos? Sí, allí surgieron este tipo de empresas, que luego se extendieron por el mundo. Eso nos lleva a la siguiente pregunta, ¿qué son las SOCIMI?

Las SOCIMI son Sociedades de Cotización Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliaria se dedican a la compra de propiedades con el propósito de cobrar ingresos por el alquiler de esas propiedades. Son la variante española de las REIT estadounidenses y, al igual que ellas, están en la obligación de existir en un mercado regulado (bolsa).

¿Sabes la afición que tienen algunos españoles a comprar pisos, apartamentos, locales, trasteros y garajes para luego alquilarlos? Pues tú también puedes hacerlo, y no necesitas soltar de golpe ochenta o cien mil euros para comprar una propiedad. No. Para eso existen los REIT y las SOCIMI. Básicamente, el piso se compra entre muchos, y os repartís los ingresos del alquiler. En forma de dividendos. Es fácil de entender este «crowdfunding», ¿no?

El origen de los REIT

Nunca debes invertir en un negocio que no entiendes, por eso voy a explicarte qué son los REIT y SOCIMI, cómo funcionan, su historia…

Los Real Estate Investment Trust surgieron en Estados Unidos durante los años 60 para permitir que pequeños inversores pudieran acceder al mercado inmobiliario. Vivir de alquiler es MUY común en Estados Unidos, ya que los yanquis cambian de domicilio varias veces durante su vida.

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Ante la necesidad de limitar el abuso de los grandes capitales (este es un tipo de empresa para los peces chicos) se obliga a que exista un mínimo de accionistas con un número máximo de acciones por cotizante. Desde su origen se ha extendido a otros países, y hoy en día es posible invertir en REIT de otros países.

¿Cómo funcionan los REIT y las SOCIMIs?

Normalmente cobrar el alquiler es una opción reservada a quienes tienen una segunda residencia o cogen su casa en el Pirineo aragonés y lo convierte en una casa rural. Para algunos, eso supone un desembolso importante de capital.

Los REIT te ofrecen la posibilidad de empezar con poco dinero. En mi caso, mi primera inversión fue de 50€ (para probar cómo funcionaba), a día de hoy se ha elevado a… 1450€. Todavía es insuficiente para compararse a la compra de un piso (incluso un garaje) pero recibo mis ingresos de forma regular. Son muy inferiores a lo que ganaría con un alquiler, pero poco a poco puedo reinvertir los beneficios en más acciones, lo que aumenta mi trozo del pastel.

Además, me gusta mucho que si una propiedad se vende, el beneficio resultante se reparte entre los accionistas. Esto desmotiva la posibilidad de especular con pisos vacíos (España, te miro a ti), ya que la plusvalía de la venta no es para la empresa sino para los accionistas (aunque probablemente los directivos tendrán algunas acciones en la compañía).

Tipos de REIT que existen

Actualmente existen dos tipos de REIT reguladas:

  1. REIT que invierten en hipotecas. Obtienen sus ingresos de los intereses que generan esas hipotecas.
  2. REITs que compran propiedades. Adquieren edificios y terrenos y perciben ingresos del alquiler de estos.

Características de las SOCIMI

El segundo tipo de REIT es el que se practica en nuestro país. Como versión española de las REIT, las SOCIMI tienen sus propias normas que deban cumplir antes de autorizar su fundación:

  • El 80% de los inmuebles que posean deben estar destinados al alquiler. Del mismo modo, el 80% de los ingresos que perciban deben proceder del alquiler.
  • Deben repartir entre sus accionistas al menos el 80% de los beneficios procedentes del alquiler, el 50% de los procedentes de ventas de inmuebles y el 100% de lo que perciban de otras SOCIMI (subcontratadas). El resto puede destinarse a salarios de sus empleados y la adquisición de más inmuebles.
  • No tienen límite de endeudamiento.
  • Capital social mínimo de cinco millones de euros.

Ventajas de invertir en REIT y SOCIMI

  • Ingresos pasivos. El primer punto a atender es que no necesitas estar pendiente de los contratos de alquiler. Es la ventaja del perezoso: el trabajo lo hace otro. Tú pones el dinero y no debes hacer más.
  • Control sobre la inversión. Si no estás conforme con el funcionamiento de la empresa, puedes vender tus acciones (pero vigila que no cierres en rojo, si quieres salir muestra paciencia hasta que tu valor esté en verde).
  • Inversión mínima inicial. No necesitas comprar una propiedad, basta con poner algunos euros (cuántos, depende de ti) para percibir una proporción de los beneficios.
  • Ventajas fiscales. Ciertos países son más flexibles con el tipo de impuestos que se aplican a las REIT porque están orientadas a pequeños inversores. Desde el impuesto de sociedades a los municipales.
  • Diversificación. Alquilar un apartamento en Airbnb depende del turismo, los inquilinos van y vienen, los comercios cierran y el local se queda vacío durante un tiempo… Cada sector tiene sus riegos, pero con los SOCIMI inviertes en muchos inmuebles a la vez, por lo que se minimiza el riesgo a perder ingresos.

Desventajas de los REIT y las SOCIMI

  • Fluctuaciones en la bolsa. Como estás invirtiendo en acciones de compañías en bolsa (o en ETFs), quedas sujeto a las subidas y bajadas del precio. Aunque como inversor a largo plazo no deberías preocuparte de las alteraciones diarias.
  • Lento crecimiento de la compañía. Ya que el 80% de los beneficios acaba en los bolsillos de los accionistas, las REIT y SOCIMI son empresas de lenta evolución, por lo que no te harán rico. Aunque eso también limita la posibilidad de perder valor.
  • Los cobros no son mensuales. Hay alguna REIT que paga dividendos mensuales, pero es más probable que los cobros sean trimestrales. Se acumula lo recaudado y luego se reparte.
  • No eres propietario de los inmuebles. No decides qué propiedades se compran y en qué sectores. Otros deciden por ti.
  • Menor rentabilidad que un inmueble propio. Derivado de lo anterior se deduce que no recibes todo el beneficio porque debes repartirlo entre otros inversores y los gestores, así que (en proporción) no ganas tanto.

A estas ventajas y desventajas se añade un elemento neutro (bueno para los pequeños inversores, malo para los grandes). REIT y SOCIMI están regulados en contra de la acumulación de acciones (existe un mínimo de accionistas), por lo que no puedes soltar cien millones de euros y comprar la empresa. Aunque no creo que sea tu caso.

¿Cómo invertir en una SOCIMI o REIT?

En bolsa, por supuesto. Todas estas empresas cotizan en bolsa para que resulten accesibles para los pequeños inversores (ese es su propósito, después de todo). De modo que solo necesitas una cuenta de broker y adquirir algunas acciones de estas compañías. Cada cierto tiempo, trimestral o mensualmente, en función de la empresa, recibirás tus dividendos.

Los precios de sus acciones varían entre 8€ y 70€, de modo que se adaptan con facilidad a diversos bolsillos. E incluso algunos broker, como Etoro, permiten comprar acciones fraccionadas, así que puedes invertir 50€ exactos en lugar de adquirir acciones completas. Eso hago yo.

La alternativa de las ETF

Si comprar acciones en un SOCIMI ya es diversificar tu inversión entre varias propiedades, también existen ETFs (Exchange Trade Funds) que te permiten adquirir de golpe acciones de varios REIT.

Con estos ETF debes pagar una pequeña tasa en concepto de gastos de gestión (0,14% en el caso de REET, por ejemplo) pero repartes tu dinero entre diferentes empresas, lo que reduce aún más tus riesgos.

¿Qué SOCIMIs hay en España?

En primer lugar, vamos a hablar de las empresas patrias. Estoy seguro de que hay más, pero solo conozco dos: Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial. Ambas en el Ibex.

Aunque ambas se dedican a lo mismo… es en la primera donde he comprado acciones (solo diez, pero ya invertiré más cuando vea que el precio es adecuado) porque la consideré una muy buena inversión. Mejor que la otra. Al menos, así era en el momento de compra. Recuerda que la bolsa es un ente vivo y siempre cambiante. Las condiciones habrán variado.

En términos generales, Merlín Properties no parece uno de los mejores dividendos del Ibex 35, pero cuando la compré ofrecía una rentabilidad por dividendo del 5,94%. Y eso es algo que no pude dejar escapar. Puedes echar un vistazo a cualquiera de las dos.

¿Cuáles son los mejores REIT en Estados Unidos?

Los yanquis son muy aficionados a este tipo de empresas. De hecho, ya has visto que las inventaron ellos para que los pequeños inversores pudieran acceder al mercado inmobiliario. Entre las muchas que existen voy a destacar cuatro, en las tres primeras tengo acciones:

  • Realty Income, probablemente la más famosa de EEUU, y quizá también la más diversificada de las cuatro: tiendas, restaurantes, residencias, talleres, instalaciones deportivas, cines, centros comerciales, gasolineras…
  • Federal Realty Investment Trust, especializada en viviendas de lujo, donde el índice de morosidad es muy bajo.
  • LTC Properties, cuyo principal foco son instalaciones sanitarias y residencias de la tercera edad, lugares en constante crecimiento.
  • STAG Industrial, especializada en adquirir terreno industrial que alquila para fábricas y laboratorios. Castigada durante la Covid, y por ello la que más opción de crecimiento.

Puedes examinar cada una de ellas y elegir dónde invertir. O puedes repartir tu dinero entre varias, como hago yo. Con el tiempo aprenderás qué opciones son mejores que otras. Pista: las dos primeras son buenas opciones.

Ahora ya sabes cómo cobrar el alquiler (una parte) de un piso que no es tuyo. Y, tal y como he prometido, no has okupado nada 🙂 REIT y SOCIMI son parte de las muchas inversiones que puedes practicar en bolsa, pero esta es una de las más sencillas de entender, no una oscura biotecnológica que no sabes muy bien cómo funciona, y que históricamente ha ofrecido un buen rendimiento.

Este artículo de El euro extra sobre qué son los REIT y las SOCIMI no debe ser tenido en cuenta como un consejo financiero, sino mi experiencia personal al invertir en bolsa a través de Etoro. Consulta a un verdadero experto en materias bursátiles.

Por Carlos Pérez Casas

Recoge los beneficios de sus novelas y los invierte en dividendos porque algún día le gustaría jubilarse.

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