Este es un artículo dedicado a animar a quien cree que carece de lo necesario para invertir en vivienda. A menudo eso «necesario» es dinero para comprar una vivienda, pero también puede tratarse de habilidades de gestión o tiempo para controlar el negocio. Bien, hoy estás de enhorabuena, pues te traigo tres formas de invertir en inmuebles con poco dinero. Nada menos que tres, y en dos ellas estoy metido. La primera, con buenos resultados; la segunda, te lo diré cuando se cumpla el plazo, pero pinta bien; y la tercera, la dejo para el final, porque es la más conocida pero la que aún no he implementado. Sin mas dilación, ¡allá vamos!
¿Qué contiene este artículo?
Cómo invertir en inmuebles con poco dinero
El mundo inmobiliario es apasionante como negocio para hacerse rico. Es lucrativo, aumenta tu patrimonio y los bancos (seres que orbitan en torno a ti sin que a menudo te enteres) te adoran porque eres un valioso cliente. Además, te añade el confort de saber que ganas dinero incluso si caes enfermo, pierdes el empleo o no puedes trabajar. Y los ingresos extra siempre son bienvenidos. El problema es que las propiedades son bienes costosos de adquirir, por lo que no está al alcance de todos los bolsillos. ¿O sí?
Hay muchas formas de invertir en ladrillo más allá de comprar una vivienda, y algunas de las formas que aquí te expongo requieren escasa implicación por tu parte (en otras palabras, tiempo libre para dedicarte a tu empleo u otras actividades) y muy poca inversión. Es una de esas prácticas que te dices «Ojalá lo hubiera hecho antes». Pero bueno, no es tiempo de lamentarse sino de tomar las riendas de la situación.
¿Cuál es el verdadero problema de invertir en propiedades? Que hace falta mucho dinero, ¿cierto? Eso es así si compras TODA la propiedad. Pero existen formas de comprar solo una parte. Un momento, Carlos. ¿Hablas de comprar una habitación? ¿Una cocina? ¿Un pasillo? No, hablo de comprar una participación en una vivienda. Hablo de reunir el dinero de muchas personas para comprar una vivienda/local/oficina y repartir los beneficios entre todos. Tan sencillo como eso.
Existen (que yo sepa) cuatro formas de invertir en propiedades con poco dinero, ordenadas de menor a mayor riesgo:
- REIT y SOCIMI
- Crowdfunding inmobiliario
- Compra con socios
- Compra con apalancamiento
¿Puedo invertir en vivienda sin dinero?
No. Una cosa es «poco dinero» y otra muy diferente «sin dinero». Invertir significa utilizar tu dinero para generar más dinero. Si en el primero, no hay segundo. Que a nadie le engañen con eso de «dinero gratis». Entonces, ¿cuánto necesitas?
Las cifras varían en función del método que emplees (o varios, como hago yo). Pero seamos realistas. ¿Hablamos de una inversión con poco dinero? 500€ sería un buen punto de partida, eso te permite adquirir participaciones en las distintas sociedades de las que ahora te hablaré. Por supuesto, luego deberás añadir aportaciones regulares, porque la disciplina de inversión (un poco cada mes) es lo que te permitirá incrementar tu patrimonio y beneficiarte de la rentabilidad.
Si te sirve como ejemplo, yo procuro invertir 200-300 cada mes, lo justo para que no altere mis propias finanzas. Pero cada persona tiene una situación distinta. Tú decides.
Invertir en propiedades con poco dinero gracias a REIT y SOCIMI
En primer lugar, mi favorita. Sé que no paro de hablar sobre lo maravillosas que son las REIT y SOCIMI, pero es que fueron todo un descubrimiento en mis primeros pasos con la inversión, y desde entonces han aumentado su peso en mi cartera. Creo que algo por encima del 20%.
Una REIT es una empresa inmobiliaria orientada a pequeños inversores. Nacieron en la bolsa de EEUU en los años 70 para permitir que la gente de a pie también disfrutara de la rentabilidad del real estate, pero a través de uno de los sectores del S&P500. Nadie puede tener más de un 10% de sus acciones, y deben repartir al menos el 80% de sus beneficios entre los inversores (tú y yo). Los yanquis ya solucionaron cincuenta años atrás lo de invertir en propiedades con poco dinero. SOCIMI (Sociedad Inmobiliaria) es el nombre que reciben las REIT en España.
¿Cómo funciona una REIT? Con el dinero de los inversores, la empresa compra propiedades (cada REIT suele especializarse en un sector: viviendas, supermercados, naves industriales…) y obtiene beneficios a través de su gestión, normalmente el alquiler. Luego reparte dividendos entre los accionistas. Fácil de entender. Tú pones el dinero, como inversor, y los gestores de la compañía lo administran para obtener rentabilidad.
Ventajas y desventajas de las REIT
Es una forma muy barata de entrar en el mercado inmobiliario, pues el precio de cada acción es asequible para muchos bolsillos, lo que también permite invertir un poquito más cada mes. Para ello debes abrir una cuenta en un bróker, personalmente recomiendo DEGIRO, porque tiene comisiones muy bajas y muestra con transparencias las retenciones de la Hacienda de España. En mi caso tengo en cartera a Realty Income (71,41$ por acción), que se especializa en locales comerciales; Armour Residential (10,08$) y New Residential (10,89$), viviendas; y LTC Properties (35,75$), hospitales y residencias de ancianos. Todas me pagan dividendos, algunas de ellas, dividendos mensuales que se han reinvertido en comprar más acciones para favorecer el efecto bola de nieve.
Si no sabes muy bien qué REIT escoger, lo más sencillo es comprarlas todas a través de un ETF. En DEGIRO hay dos de ellos que no cuentan con comisiones (enero de 2022): iShares Dvlp Mrkts Prop Yld UCITS ETF USD (Dist), para inversiones inmobiliarias en países desarrollados, y VanEck Vectors Global Real Estate UCITS ETF, para inversiones a nivel global.
Además, al ser un activo bursátil puedes vender tu participación durante el horario de la bolsa (lunes a viernes) con un solo clic. Esto le proporciona una liquidez que no verás en otras estrategias que se muestran en este artículo. Por otro lado, al ser un activo bursátil está condicionado a los vaivenes del mercado y la economía, por lo que su valor puede descender. Pero ya te digo que a largo plazo es rentable.
Invertir en promoción de vivienda a través de crowdfunding inmobiliario
En segundo lugar tenemos una mecánica de reciente adopción en España pero que ha cogido mucha fuerza, el crowdfunding. Es como las REIT, pero sin la necesidad de invertir en una empresa, tu dinero va directamente a la propiedad y su posible promoción o reforma, y del alquiler o la venta es de donde se obtienen los beneficios. Es la respuesta a QUIENES no tienen mucho dinero: entre todos compráis un piso y os repartís el alquiler de forma proporcional.
No es como una REIT, donde inviertes en la empresa, con el crowdfunding inviertes en el proyecto, y retiras tu dinero y tus beneficios una vez completado. Tiene fecha de caducidad. Se trata de aprovechar oportunidades de inversión.
Un aspecto curioso es que en esto del crowdfunding inmobiliario he visto muchos casos de gente que no es rica, pero sí tiene la mentalidad de los ricos y cuenta con buenos ahorros, de unos sesenta o setenta mil euros, repartidos en varios proyectos. El modelo de negocio les ha funcionado y reinvierten constantemente. Es esta «inversión de clase media» la que me motivó a introducirme en el mundillo, porque ofrece rentabilidad, es sencillo de entender (las plataformas se ocupan de todo) y es accesible para todos los que queremos invertir en promoción.
Housers y Urbanitae en el mundo del crowdfunding
La desventaja de este sistema es la falta de liquidez, resulta complicado recuperar tu dinero antes de tiempo. Housers cuenta con un mercado secundario donde puedes vender tus participaciones con un descuento (los problemas de querer cobrar antes de tiempo, que cobras menos). Pero sinceramente no recomiendo Housers. Su pasado no es de los que inspiran confianza.
Por el contrario, sí recomiendo registrarse en Urbanitae, pese a que pide una inversión mínima por proyecto de 500€, frente a los 100€ de Housers. Urbanitae es una plataforma más seria, los proyectos se financian rápidamente y muestra más transparencia con el estado de los proyectos. Además, con el enlace que te he puesto recibirás una comisión de bienvenida de al menos 25€ tras tu primera inversión (eso es un 5% de rentabilidad por la cara, que siempre viene bien).
Cómo invertir en inmuebles con poco dinero pero buenos amigos
Ahora nos adentramos en el método de toda la vida: invertir en propiedades para alquilar. ¿Cómo hacerlo con poco dinero? Bueno, aquí no es exactamente poco. Después de todo, hablamos de comprar un piso. Pero, al igual que en las estrategias previas, no Invertir directamente en vivienda es, podríamos decir, el nivel más caro de invertir en inmuebles con poco dinero.
En este caso lo que harás es reunir socios (o amigos) para comprar el inmueble. De modo que un piso de 100.000 € entre cinco personas os saldrá por 20.000€. La idea es sencilla. De hecho, es habitual que haya matrimonios de inversores, pues es más fácil reunir el dinero entre dos que por tu cuenta. No obstante, dinero y relaciones son mala combinación a menos que compartáis mentalidad. Pero es una forma muy lucrativa de inversión.
Reunir el dinero entre cinco personas es rápido y sencillo, y esas diez manos podrían colaborar en la reforma de la vivienda (para aumentar su valor) y en las tareas de gestión de los inquilinos. Requiere más trabajo que las opciones previas, pero tampoco mucho más. Pasado un tiempo, tal vez tres o cuatro años, podrías repetir el proceso con una segunda vivienda.
Eso sí, el proceso requiere papeleo, un contrato de copropiedad y que se especifique cómo abandonar la participación (lo que sería vender tu parte de la vivienda a los demás socios). Comprar una vivienda con amigos es muy lucrativo, pero debe estar bien acordado, precisamente para conservar tanto la vivienda como las amistades.
Invertir en vivienda de alquiler con poco dinero (y apalancamiento)
Por último, pero no por ello menos importante, el método de toda la vida: comprar el piso. ¿Pero este artículo no iba sobre comprar propiedades con poco dinero? ¿Y ahora me dices de comprar un piso? Pues sí, pero mediante hipoteca, un apalancamiento financiero. Por ello esta es la forma más arriesgada (pides un préstamo para invertir) pero te aporta control y autoría completa sobre la vivienda. Lo que también se traduce en más trabajo para ti.
En este caso necesitarás una cifra en torno a los 25.000€, que ya no es el «poco dinero» que hemos visto antes. El total dependerá de la ciudad donde quieras adquirir la vivienda y el tipo de piso. ¿Por qué esa cantidad? Para invertir en vivienda de alquiler no necesitas el dinero que vale el piso. Hay gente que lo tiene y compra la casa en efectivo, sin preocupaciones. Pero en teoría (sobre el papel) solo necesitas el 30% del precio de la vivienda y unos ingresos estables. Eso es lo que te pedirá el banco para concederte una hipoteca de un piso de alquiler (las mismas condiciones que para una segunda residencia). Y como las viviendas que más rentabilizan el alquiler se mueven en el rango de los ochenta a noventa mil euros, necesitarás 25.000 como entrada para el piso y la concesión de la hipoteca.
El caso es que con ese dinero puedes conseguir que te concedan la hipoteca (y he aquí un comparador de hipotecas para que hagas unos números), entonces todo se convierte en una serie de sumas y restas, ingresos – gastos:
- Ingresos: Alquiler mensual de tus inquilinos.
- Gastos: Hipoteca (principal+intereses), seguro de impago (o agencia de alquiler seguro), seguro de vida (para no dejar el pufo de la hipoteca a tus herederos), Impuesto de Bienes Inmuebles, impuesto de basuras, comunidad y un 5% para reparaciones/mantenimiento.
Los gastos son más (en número) pero con un alquiler razonable deberías ser capaz de cubrir todos esos gastos y que te quede una rentabilidad neta en torno al 9-10% (sin contar lo que pueda revalorizarse la vivienda). De este último punto hablaré más en un futuro artículo, porque requiere una extensa explicación sobre cómo hacerlo bien. Hasta entonces, ¡nos vemos!
Este artículo de El euro extra sobre cómo invertir en inmuebles con poco dinero no debe ser tenido en cuenta como un consejo financiero, sino mi experiencia personal al invertir en REIT, a través de Etoro y DEGIRO, y en crowdfunding a través de Housers (mala fama y demandas pendientes) y Urbanitae. Consulta a un verdadero experto en materias bursátiles. Tu capital está en riesgo.